Magyarországon az elmúlt egy évben rendkívüli mértékben növekedtek a megélhetés költségei, amely egyrészt a lakhatási, elsősorban a rezsiköltségek megugrásával járt, másrészt az elszálló árak miatt egyre nehezebb kigazdálkodni a lakhatás költségeit is.

Elszálló árak, egyre kevesebbet érő bérek

A lakhatás megfizethetőségét az elmúlt évben az elszálló árak és a lakhatás magas költségei csökkentették:

• 2022 júniusától 2023 júniusáig 20,1%-kal emelkedtek a fogyasztói árak, ezen belül is leginkább az élelmiszerárak, 29,3%-kal, és a háztartási energia ára, 34,3%-kal.
• Eközben a bérek növekedése egyáltalán nem követi a fogyasztói árak, ezen belül a lakhatás költségeinek növekedését. Bár a bruttó átlagkereset 2023 elején 0,8%-kal nőtt az előző évhez képest, a magas infláció miatt a nettó reálkeresetek 2022 szeptembere óta folyamatosan csökkennek. Emiatt 2022 februárjától 2023 februárjára 19,6%-kal csökkent a nettó reálkereset.
• A KSH lakbérindexe alapján az albérletárak továbbra is növekednek: 2022 júniusától 2023 júniusáig országosan 14%-kal, Budapesten 15%-kal nőttek a kínálati bérleti díjak. Az elmúlt nyolc évben országosan 88%-kal emelkedtek az albérletárak.
• A 2014 óta folyamatosan növekvő lakásárak 2022 második felétől visszaestek ugyan, az árcsökkenés inkább a vidéki városokra, községekre jellemző. Ezeken a településeken 2022 utolsó negyedévének adatai alapján az árcsökkenés 2,9%, illetve 6,6% volt, Budapesten azonban csak 1,1%.

Mélyülő megfizethetőségi problémák

A fogyasztói árak növekedése elmélyítette a következő, régóta fennálló lakhatás megfizethetőségével kapcsolatos problémákat is:

• Minél alacsonyabb egy háztartás jövedelme, annál nagyobb hányadát teszik ki a lakhatás költségei, tehát az fizet bevételeinek arányában többet a lakhatásért, aki kevesebbet keres. A Eurostat 2021-es adatai alapján a lakhatási költségek aránya a háztartások rendelkezésre álló jövedelméből 12,5%, viszont a medián jövedelem 60%-a alatti jövedelemmel rendelkezők esetén ez az arány 25,1%.
• A magyar háztartások jövedelme nem nőtt olyan mértékben az elmúlt években, mint a lakásárak és a magánpiaci lakásbérletek árai.
• A lakhatás megfizethetőségének hiánya a háztartások eladósodásához és lakásvesztéshez vezet. A magyarországi lakosok 11,2%-ának volt elmaradása a lakáshitel-részletek, a bérleti díjak vagy a rezsiköltségek fizetésében, míg az európai uniós átlag 8,9% a Eurostat 2021-es adatai szerint. Magyarországon évente 3000 kilakoltatásra kerül sor.
• Magyarországon a lakosság jelentős részének nincs megfelelő minőségű lakása. A lakosok 20,4%-a él olyan lakásban, ahol beázik a tető; 1,5% olyan ingatlanban, ahol nincs WC, fürdőszoba; 5,4% pedig nem megfelelően fűthető lakásban (Eurostat). A teljes lakosság 16,7%-a él túlzsúfolt lakásban, ezen belül a 0-17 év közöttieknek pedig majdnem a harmada, 30,7%-a (KSH).
• A magyar kormány kiemelt célja a lakástulajdon támogatása, amely elsősorban a családpolitika vonatkozásában jelenik meg. A családok védelméről szóló 2011. évi CCXI. törvény 2.§ (1) pontjában a gyermekes családok és a rászorulók támogatása között éles határvonalat húz: „A családok támogatása a szociális rászorultság alapján működtetett ellátórendszertől elkülönül. Az állam elsősorban a gyermekek felelős felneveléséhez járul hozzá támogatások formájában. Az állam törekszik arra, hogy a kiskorú gyermeket nevelő családok számára az otthonteremtés és a lakhatás feltételeit biztosítsa”. Ez a nézőpont a lakáspolitikai eszközökben is megmutatkozik, amelyek elsősorban a felső-középosztály lakásvásárlását támogatják.

A lakástulajdonhoz, lakásbérlethez jutás nehézségei

Az elmúlt évben nem csak a lakásárak, de a lakáshitelezés és az új lakások építése is visszaesett: a lakossági hitelállomány 34%-kal csökkent, 19%-kal kevesebb új lakás épült, és a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 39%-kal csökkent. A nehéz gazdasági helyzet miatt szigorodtak a lakáshitelek felvételének feltételei, és 2024-től a kormány jelentősen csökkenti a lakástuljadonhoz jutást célzó állami támogatásokat.

Bár a lakástulajdonhoz jutás nehezedik a háztartások számára, fontos hozzátenni, hogy az állami támogatások segítségével eddig is a jobb módú családok juthattak saját tulajdonú lakhatáshoz. Az állami támogatások aránytalanságát jól mutatja, hogy az általában elsősorban lakás célra felhasznált babaváró hitelt a legnagyobb arányban a legfelső jövedelmi ötöd vette igénybe:

A saját tulajdonú lakással nem rendelkezők számára a lakásárak 2014-2022 közötti jelentős emelkedése mellett az albérletárak szintén nagymértékű növekedése miatt is egyre nehezebben elérhető cél a lakásvásárlás. Az albérletárak emelkedése idén sem állt meg, sőt, országosan 14%-kal, Budapesten 15%-kal nőttek az árak. Az OECD adatai alapján Magyarországon 2015 óta 63,6%-kal nőttek az albérletárak, nagyobb mértékben, mint az Európai Unió többi országában, Litvániát kivéve.

Továbbra sincsenek megfizethetőséget célzó állami támogatások

Miközben egyre növekednek a megélhetési, ezen belül lakhatási költségek, továbbra sincsenek olyan állami szakpolitikák, amelyek a lakhatáshoz való hozzáférést segítenék, vagy a lakhatási költségeket csökkentenék. Az állam a GDP mindössze 0,4%-át költötte 2021-ben a lakhatás támogatását célzó szociális juttatásokra.

Az elérhető programok általában szűk körnek vagy csak települési szinten érhetőek el:

• A Nemzeti Foglalkoztatási Szolgálat kínál ugyan vissza nem térítendő lakhatási támogatást bérleti díjra és rezsiköltségekre, de csak olyan álláskeresők számára, akik munkavállalási célból kénytelenek elköltözni, és maximum 6 hónap időtartamra. Ez a támogatás azonban nagyon szűk réteget ér el: a 2022-es adatok alapján 2021-ben 47 fő kapott ilyen támogatást, összesen 15,2 millió forint értékben.
• A települési önkormányzatok nyújtanak ugyan települési támogatás formájában lakhatásra is támogatást, azonban nem egyértelmű, ezen támogatások mekkora részét használják fel valóban lakhatási célra. Bár ez a szociális juttatás az egyetlen olyan támogatási forma, amelyet az állam a mindennapi lakásköltségre nyújt, mind az igénybevevők köre, mind a támogatás mértéke alacsony: 2022-ben a támogatottak száma 830 982 fő volt, az egy esetre jutó összeg 11 336 forint (KSH) – és ezeknek csak a töredékét fordíthatták lakhatásra.

Következmények

A megfizethetőség hiánya eladósodáshoz, lakásvesztéshez, otthontalansághoz vezethet. Sok háztartás tartósan megfizethetőségi gondokkal küzd, és bizonytalan, rossz minőségű lakhatásban, gyakran a szállórendszerben (hajléktalanszállókon, családok átmeneti otthonaiban, munkásszállókon) kénytelenek leélni életüket.

A megfizethetőség hiányának következményei:

Eladósodás

Magyarországon 2022-ben a lakosság 10,3%-a rendelkezett jelzáloghitel-, rezsi- vagy lakbér-hátralékkal, ami kicsivel magasabb az uniós országok átlagánál (9,2%). Ezek a terhek a medián jövedelem 60%-ánál kevesebbet keresőknél sokkal nagyobbak, 26%-uknak, vagyis több mint a negyedüknek van tartozása, jóval több alacsony jövedelmű lakosnak, mint az uniós átlag (19,8%).

A támogatott és piaci lakáshiteleket kombináló háztartások is veszélyben lehetnek: a támogatott hitelek 45%-át ugyanis más hiteltartozással együtt veszik fel az ügyfelek, tehát együtt igényelnek a bankoktól lakáshitelt, babaváró hitelt és CSOK-ot. Az ő esetükben a tipikus fennálló tőketartozás 2022 végén 29 millió forint volt.

Lakásvesztés

Az MBVK adatai szerint 2022-ben és 2023 első félévében a lakásügyben hozott határozatok alapján 800 esetben indult végrehajtás, és 1662 lakás árverezése zárult le a lakás birtokba adásával. „Önkényes lakásfoglalókat” 217 esetben lakoltattak ki, és 5 olyan eset volt, amikor a lakáskiürítést rendőri kényszerintézkedéssel hajtották végre. Önkormányzati lakásokból 2022-ben 369 családot lakoltattak ki, közülük 189-et hátralékok miatt.

Otthontalanság

A megfizethetőség hiánya olyan élethelyzetekhez vezet, amikor háztartások hosszú távon, akár több generációt is érintve, bizonytalan, rossz minőségű, túlzsúfolt lakásokban, szállókon, vagy fedél nélkül, nem lakáscélú helyiségekben élnek. A probléma súlyát és kiterjedését a következő adatok illusztrálják:

• Rossz minőségű lakhatás: A lakosok 20,4%-a, azaz körülbelül 1,9 millió lakos él beázó tetejű és/vagy penészes ingatlanban. A lakosok 1,5%-ának nincs WC, fürdő, zuhanyzó a lakásában. Ez 144 ezer embert jelent. A lakosok 5,4%-a, 518 ezer ember él nem megfelelően fűthető ingatlanban (2020-as adat). Évente több tíz, jellemzően idős, beteg ember fagy meg saját, fűtetlen otthonában.
• Túlzsúfoltság: A lakosok 16,7%-a, 1,6 millió ember él túlzsúfolt lakásokban.
• Bizonytalanság: A lakosság 4,5%-a, azaz körülbelül 432 ezer ember él piaci alapú albérletekben, 3,6%, körülbelül 345 ezer ember nem piaci alapon bérelt lakásban, és 0,7%-uk, 67 ezer lakos szívességi lakáshasználó.
• Tömegszállások: Bentlakásos intézményekben 86 586 fő élt 2022-ben, közülük 9308 hajléktalanszállókon. Lakásban történő elhelyezést biztosító támogatott lakhatásban csak 3474 fő élt. A családok átmeneti otthonainak hivatalos férőhelyszáma 4142 a Szociális Ágazati Portál intézménykeresője szerint. Interjúk alapján ezek a szálláshelyek mindig maximális kapacitáson, várólistával működnek, és egyre több az olyan család, ahol már a második generáció nő fel átmeneti otthonokban.
• Hajléktalanság közterületen: A fedél nélküliek számáról nincsenek hivatalos adatok. A Február Harmadika Munkacsoport 2023-as adatfelvételekor 1530 közterületen élő hajléktalan emberről gyűjtöttek adatot.
• Gyermekek átmeneti otthonban, nevelésbe vételben: 2022-ben 7386 gyermek tartózkodott gyermekek átmeneti otthonában vagy családok átmeneti otthonában, és 21 175-en voltak gyermekvédelmi szakellátásban, közülük 14 859-en nevelőszülőknél. A szakemberekkel végzett interjúk alapján ugyan nem lehet a gyermekek átmeneti otthonokban elhelyezését, illetve családból kiemelését kizárólag lakhatási okokra visszavezetni, a megfelelő lakhatás hiánya rendkívül gyakran játszik szerepet mindkét esetben.

A lakhatás megfizethetőségét célzó állami szakpolitikára lenne szükség

A lakhatás megfizethetősége és az eladósodás, lakásvesztés, otthontalanság ellen arra lenne szükség, hogy:

• a kormány a családok és a lakhatás támogatását nem választaná le a rászorultsági elvről, és olyan lakhatási stratégiát alkotna, amellyel tudatosan növeli a lakhatás megfizethetőségét a lakástulajdonosoknak és a lakástulajdonnal nem rendelkezőknek egyaránt,
• a kormány az önkormányzatokkal együttműködve széleskörű támogatási eszközöket hozna létre és alkalmazna a megfizethetőségi problémákkal küzdő háztartásoknak, az adott háztartás jövedelemarányos hozzájárulásával. Ide tartoznak:
  • a központi költségvetésből finanszírozott normatív lakásfenntartási támogatás és adósságkezelés,
  • az önkormányzati lakásállomány tudatos fejlesztése és növelése a meglévő jó gyakorlatok alapján,
  • olyan, külföldön már régóta sikeresen működő lakhatási megoldások bevezetése, mint a lakásügynökségek vagy a lakásszövetkezeti modell, amelyekbe magánpiaci lakásokat is be lehetne vonni,
  • a lakásbérleti piac szabályozása, átláthatóbbá tétele mind a bérlők, mind a bérbeadók számára,
  • kivezető utak az intézményi lakhatásból.